Сделка обмена квартиры с доплатой – операция, при которой ее участники обмениваются квартирами, причем один из них передает другому определенную сумму в счет компенсации разницы в стоимости объектов недвижимости. В такой ситуации заключается договор мены квартиры с доплатой. Но подобные сделки – одна квартира непосредственно на другую — проводятся достаточно редко; обычно проблема решается через куплю-продажу. В этом случае также активно используется доплата. Разберем подробности.
В каких случаях нужен обмен с доплатой
Обмен квартиры с доплатой предусмотрен в целом ряде случаев, когда объекты разнятся по своим потребительским характеристикам. Дело в том, что стоимость недвижимости зависит от множества факторов: одни способствуют ее увеличению, другие – снижению. На ценник влияют престижность локации, категория дома, этаж, площадь, качество ремонта, инфраструктура. В целом, все логично – чем лучше, тем дороже.
Наиболее распространенными ситуациями, в которых потребуется доплата, считаются:
- необходимость переселиться в более просторное жилье
- переезд из старого жилфонда в современную новостройку
- желание переехать в район с лучшими характеристиками
- расселение одной квартиры на несколько площадей.
Определенного регламента по расчету размера доплаты нет, но в первом приближении его можно получить, сравнив рыночную стоимость обмениваемых квартир.
Как проходит обмен квартиры с доплатой
В целом обмен недвижимости с доплатой проходит по точно такой же схеме, как и любой другой. Основные этапы:
Определение рыночной стоимости обеих квартир. Важно не ошибиться на этом шаге – от точности зависит успех обмена и масштаб трат.
Поиск покупателя на свою квартиру. Важно понимать, что, отступив от расчетной стоимости, вам придется увеличить размер доплаты.
Подбор подходящего варианта. Может потребовать много времени: квартира должна соответствовать вашим пожеланиям, а ее цена — не выходить за установленные рамки.
Нужно подготовить документы для обмена квартиры. Сбор и проверка справок также требуют времени, а еще повышенного внимания – отсутствие нужных бумаг или ошибки в них сделают невозможным проведение обмена.
Оформление сделки. Все ее условия, включая размер доплаты, целесообразно указать в договоре купли-продажи.
Обеспечение безопасных денежных расчетов. Один из вариантов – банковская ячейка, в которую закладывается сумма с учетом доплаты, которую продавец получит после госрегистрации сделки.
Регистрация права собственности сторон в Росреестре. Это уже финишная прямая, после которой остается только подписать акты приема-передачи объектов недвижимости.
Основные риски при обмене
Любая операция с недвижимостью несет в себе определенные сложности; а риски при обмене квартиры возрастают многократно. Всем, кто интересуется, как происходит обмен квартиры с доплатой, полезно знать, что наибольшие проблемы в будущем могут вызывать следующие обстоятельства:
- неверно установленная стоимость квартир (завышенная или заниженная цена)
- наличие обременений хотя бы у одного объекта (наложенный арест, претензии третьих лиц, незавершенный судебный спор)
- отсутствие согласия одного из супругов на продажу или покупку – даже при условии расторжения брака
- наличие среди собственников несовершеннолетних – соблюдение их прав контролируют органы опеки
- ошибки при определении размера доплаты и ее оформлении.
Можно ли обезопасить себя?
Безусловно, можно. Проблемы удастся минимизировать, если четко представлять все этапы предстоящей операции с жильем, и понимать, что делать, если что-то пойдет не по плану. Необходимо уделять самое пристальное внимание документам и при возникновении сомнений в достоверности указанной в них информации принимать меры для уточнения данных.
Если же вы не уверены, что сможете совершить обмен квартиры на квартиру с доплатой своими силами, то правильным решением будет обращение к грамотному юристу или квалифицированному специалисту по недвижимости www.incom.ru.